การโดนแย่ง ครอบครองปรปักษ์ บนที่ดิน ทำได้จริง เจ้าของที่ดินควรรู้ก่อนโดนแย่ง

การโดนแย่ง ครอบครองปรปักษ์ บนที่ดิน ทำได้จริง เจ้าของที่ดินควรรู้ก่อนโดนแย่ง

การครอบครองปรปักษ์ หลายคนคงรู้จักคำนี้จากกรณีเพื่อนบ้านเข้ายึดบ้านทาวน์เฮาส์หลังหนึ่งย่านรามอินทรา 58 หลังอากู๋ซื้อเอาไว้ แต่กลับเจอเพื่อนบ้านมาใช้จนเกิดเป็นกระแสจนต้องย้ายออก ล่าสุดกลับมาใหม่แล้ว แถมเปิดร้านขายอาหาร อ้างว่าเข้าครอบครองปรปักษ์แล้ว

วันนี้ทีมข่าว Ch7HD News จะพาทุกท่านมาทำความรู้จักกับกฎหมาย การครอบครองปรปักษ์ สามารถทำได้อย่างไร แบบนี้เจ้าของที่ดินเสียสิทธิหรือไม่ ซึ่งสำนักงานกิจการยุติธรรม ได้ให้ข้อมูลเรื่องนี้เอาไว้แล้ว

กฎหมายครอบครองปรปักษ์ คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า "บุคคลใดครองครอบทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครองครอบติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ"

แต่การครอบครองปรปักษ์ ก็ใช่ว่าจะทำกันได้โดยง่าย สำนักงานกิจการยุติธรรม ได้ให้ข้อมูลเอาไว้แบบนี้

หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ ครอบครองปรปักษ์

1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ ซึ่งจะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง ต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น

2. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องมีโฉนดเท่านั้น หากทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินออกโฉนดตอนไหนก็นับเวลาตั้งแต่ตอนนั้นจนครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น

3. ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือ ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้

4. ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382

5. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่แค่ยึดถือครอบครองเพื่อให้ได้สิทธิครอบครองเท่านั้น แแค่ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอย ขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย

6. ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์

7. กฎหมายไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริต แต่การใช้สิทธิแห่งตนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด หากมีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

ดูจากเงื่อนไขแล้ว ดูไม่ง่ายเลยที่จะเข้ายึดครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์โดย การครอบครองปรปักษ์ เพราะเงื่อนไขมีอยู่มากมาย และเจ้าของที่ดินเองก็มีสิทธิที่จะปกป้องคุ้มครองกรรมสิทธิ์ของตัวเองเช่นกัน โดยปฏิบัติในหลายแนวทาง

เจ้าของที่ดินต้องดูแลกรรมสิทธิ์ของตัวเองก่อนโดนแย่งครอบครองปรปกษ์

1. เข้าไปตรวจดูแลที่ดินเป็นประจำอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
2. สอบถามชาวบ้านในพื้นที่ ว่ามีใครเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินเราหรือไม่
3. ตรวจหลักหมุดที่ดินว่าถูกเคลื่อย้ายหรือชำรุดหรือไม่ ให้อยู่จุดเดิมเสมอ
4. หากหลักหมุดหายหรือถูกย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดี
5. รังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินเพิ่ม/ลด หรือไม่
6. หากพบผู้เข้ามาครอบครองอยู่อาศัย ควรทำสัญญาเช่า ซื้อขาย ขับไล่ โต้แย้งทันที
7. ควรติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินเอาไว้ เพื่อแสดงว่ามีเจ้าของ กำหนดเขตแดนที่แน่นอน
8.  สังเกตดูตามพื้นว่ามีรอบทางเดินหรือรถผ่านเป็นประจำหรือไม่
9. เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดิน หรือ หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายข้อนี้ ดูเหมือนจะไร้ประโยชน์ เพราะตราขึ้นมาก็มีแต่ทำให้เจ้าของที่ดินต้องเสียสิทธิ แต่เมื่อเข้าไปดูถึงเจตนารมย์ก็พบว่า การครอบครองปรปักษ์ ต้องการให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม ที่ดินทุกแห่งหากเอาไปทำการเกษตรย่อมผลิดอกออกผล จึงลงโทษเจ้าของที่ไม่ใส่ใจในที่ดินของตนเองด้วยวิธีนี้ คือ หากมีคนอื่นมาครองครองที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลารวม 10 ปี คนที่ครอบครองนั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไปทันทีตามกฎหมาย แม้ว่าชื่อในโฉนดจะยังเป็นของเจ้าของเดิมก็ตาม แต่ผู้ครอบครองก็มีสิทธิจะไปร้องขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นต่อศาลได้เช่นกัน